IGP-M ou IPCA no aluguel: como decidir
Durante trinta anos, "reajuste pelo IGP-M" foi cláusula automática em contrato de locação. Entre 2020 e 2021 isso mudou: o IGP-M acumulou mais de 30% em doze meses enquanto o IPCA rodava perto de 8%, e o mercado inteiro reabriu a discussão.
Por que os dois se descolam
O IGP-M é composto por 60% de preços no atacado (IPA), 30% ao consumidor (IPC) e 10% de construção (INCC). O atacado responde a câmbio e commodities — quando o dólar dispara, o índice do aluguel dispara junto, mesmo que o custo de vida do inquilino não tenha subido na mesma proporção. O IPCA mede o varejo ao consumidor e é bem mais estável.
Quem ganha com cada um
- Locador: prefere o índice que mais sobe. Em ciclos de câmbio pressionado, é o IGP-M.
- Inquilino: prefere previsibilidade. O IPCA acompanha a renda e a inflação percebida.
- Contrato longo: no acumulado de dez anos, os dois costumam convergir — a diferença é de volatilidade, não necessariamente de nível.
Use o comparador no período do seu contrato antes de argumentar: a diferença em reais é o melhor argumento de negociação.
Cláusulas híbridas
Três formatos apareceram depois de 2021:
- Menor entre IGP-M e IPCA: protege o inquilino do choque de atacado.
- Média dos dois: divide o risco.
- IPCA com teto: reajuste pelo IPCA limitado a um percentual (por exemplo, 10%).
Todas são válidas — o essencial é redigir com precisão a janela de apuração e o que ocorre em caso de índice negativo. A calculadora de reajuste tem campo de teto justamente para simular a terceira hipótese.
Renegociar no meio do contrato
É possível a qualquer tempo, por acordo. O caminho usual: o inquilino apresenta a diferença calculada, o locador avalia o custo de perder o inquilino (vacância, corretagem, pintura) e as partes assinam um aditivo. Judicialmente, a revisão só é cabível em situação excepcional, e a ação revisional do art. 19 da Lei 8.245/1991 exige três anos de contrato.
Checklist do reajuste correto
- Índice exato, com órgão ("IGP-M/FGV" ou "IPCA/IBGE");
- Janela: doze meses encerrados no mês anterior ao aniversário;
- Base: o aluguel vigente, não o original;
- Trava para índice negativo, se desejada;
- Comunicação por escrito antes da cobrança do novo valor.
Veja também: calculadora de reajuste de aluguel e série completa do IGP-M.
O choque de 2020–2021 em números
Entre meados de 2020 e meados de 2021, o IGP-M acumulou variação de dois dígitos altos em doze meses, puxada pelo atacado e pelo câmbio, enquanto o IPCA ficava num patamar bem inferior. Na prática, um aluguel de R$ 2.000 reajustado pelo IGP-M naquele período subia centenas de reais de uma vez — em plena pandemia, com renda estagnada. O resultado foi uma onda de renegociações, cláusulas híbridas e migração de contratos novos para o IPCA. Veja a comparação exata do período no comparador.
Argumentos que funcionam na renegociação
- Custo de vacância: um mês vazio, corretagem e pintura costumam superar a diferença anual entre os dois índices.
- Valor de mercado: se o aluguel reajustado ficar acima da média da região, o locador perde poder de barganha — pesquise anúncios comparáveis.
- Histórico do inquilino: pagamento em dia e conservação do imóvel são moeda de troca legítima.
- Proposta objetiva: leve a conta pronta com as duas hipóteses e uma sugestão de meio-termo (por exemplo, IPCA com teto).
Modelo de cláusula equilibrada
"O aluguel será reajustado anualmente, no mês de aniversário do contrato, pela variação acumulada do IPCA apurado pelo IBGE nos doze meses encerrados no mês anterior ao do reajuste, limitado a 12% (doze por cento) ao ano. Em caso de variação negativa, o aluguel permanecerá inalterado. Extinto o índice, será aplicado o que vier a substituí-lo."
Simule o efeito do teto na calculadora de reajuste antes de assinar.