O reajuste do aluguel é anual — a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e a Lei 9.069/1995 proíbem correção em periodicidade menor que doze meses. O que varia é o índice escolhido no contrato e o mês de aniversário, que é o mês de assinatura, não a data de pagamento.
Como o cálculo funciona na prática
No aniversário do contrato, aplica-se sobre o aluguel vigente o índice acumulado nos doze meses anteriores. Como o índice do mês do reajuste ainda não foi divulgado, usa-se a janela encerrada no mês anterior — é a chamada defasagem de um mês, adotada por padrão nesta calculadora.
Exemplo: contrato assinado em março, aluguel de R$ 2.000, índice IGP-M. Em março, aplica-se o IGP-M acumulado de março do ano anterior a fevereiro deste ano. Se o acumulado for 5%, o novo aluguel é R$ 2.100 — e esse valor vale pelos doze meses seguintes.
IGP-M ou IPCA: a escolha que mudou depois de 2021
O IGP-M reinou por décadas como “o índice do aluguel”, mas ele mede 60% de preços no atacado. Em 2020 e 2021, com o dólar e as commodities em alta, o IGP-M acumulou mais de 20% em doze meses enquanto a inflação ao consumidor rodava perto de 8%. O resultado foi uma onda de renegociações e a migração de contratos novos para o IPCA. Hoje é comum encontrar as três formas: IGP-M puro, IPCA puro e cláusulas híbridas (“o menor entre IGP-M e IPCA”).
Nada impede que as partes escolham INPC, IGP-DI ou até um percentual fixo — o que não se pode é reajustar antes de doze meses ou aplicar índice diferente do pactuado sem aditivo assinado.
Quando o índice fica negativo
Índices gerais deflacionam com alguma frequência. Se o acumulado de doze meses for negativo e o contrato não disser nada, o aluguel deveria cair. Por isso muitos contratos trazem cláusula de “trava”, prevendo que o reajuste nunca será inferior a zero. Confira o seu: sem a cláusula, o inquilino pode exigir a redução.
Revisional: quando o reajuste não resolve
Depois de três anos de contrato, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do aluguel para o valor de mercado (art. 19 da Lei 8.245/1991). É outro caminho: não corrige por índice, mas recoloca o preço no patamar praticado na região. Também é possível renegociar a qualquer tempo por acordo.
Erros que aparecem toda semana
- Reajustar pelo índice do mês do aniversário, que ainda não saiu — o correto é a janela encerrada no mês anterior.
- Somar as variações mensais em vez de multiplicar os fatores: doze meses de 1% dão 12,68%, não 12%.
- Aplicar o reajuste sobre o aluguel original depois de anos, em vez de sobre o aluguel vigente. O reajuste incide sempre sobre o valor atual.
- Reajustar condomínio e IPTU junto: essas parcelas acompanham o valor cobrado pelo condomínio e pela prefeitura, não o índice do contrato.